[信用評分]中梁控股:三四線土儲近八成 融資成本10%

  新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

  基本觀點:

  新浪財經上市公司研究院針對于中梁控股集團有限公司(下稱“中梁控股”)當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析,給予中梁控股的主體信用評分為76.8。

  2015,中梁控股走出浙江后短短三年在銷售規模上快速突擊進入行業前20,在總資產規模近2000億元的基礎上,業績保持較快的增長速度。上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩可控的水平,拿地價格與銷售價格的比例也平穩合理。中梁控股作為TOP20中最晚上市的房企,資本市場的支持或也將為公司融資和發展打下了一定的基礎,公司整體財務杠桿可控,賬面資金充足,可供結算的預收款較為充足,短期償債能力有保障,但債務結構不盡合理。

  同時,新浪財經上市公司研究院也注意到,中梁控股的平均融資成本很高,土地儲備不充足且多分布在三四線城。黑馬般的發展速度也令公司的經營現金流表現較差,房地產調控對于整個地產行業以及中梁控股的銷售回款及現金流會產生較大的影響,公司主體信用情況也會受到影響。

  概況數據(2019H):

  

  優勢:

  銷售規模闖入前20,中梁控股這幾年的銷售規模一路狂飆,猶如一匹黑馬。從2015年僅有168億的銷售規模,一躍突破千億規模,僅用了三年時間,2019年上半年銷售額達到636.73億元,同比增長26.8%。在總資產2000億規模的基礎上,保持著較快的增長和盈利,2019年上半年實現營收205.69億元,同比增長111.3%,歸母凈利潤12.04億元,同比增長81.76%。

  

  業務發展趨于平穩,中梁控股1993年從浙江溫州起家,2015年走出江浙開始向長三角擴張,在經歷過一段快速向全國化擴張后,公司開始步入平穩發展階段。上半年,中梁控股的銷售額增速回歸正常水平,拿地強度(拿地金額/銷售金額)保持在平穩的水平,銷售均價和拿地均價為2.69,處在合理的水平。且公司賬面可供結算的預收款較為充足,為后續平穩業績提供了較為充足的儲備。

  關注:

  主要聚焦在三四線,土地儲備風險更高,目前中梁控股的土地儲備主要聚集在三四線城市,占比約80%,主要集中在長三角三四線、普通三四線、普通四線城市。隨著三四線居民杠桿率的提高及棚改貨幣化及PSL貸款的退潮,三四線土地儲備面臨較大的減值風險。且中梁控股的土地儲備并不充足,克而瑞數據顯示,公司賬面土儲貨值為3385.4億元,相當于上半年銷售額的5.32別,考慮銷售增長,只夠滿足未來兩年左右的銷售。

  

  公司融資成本高企,2019年上半年,中梁控股的加權平均融資成本高達10%,在行業融資面趨緊的大環境下,龍頭房企的融資更受青睞,中梁控股的資產負債率高達95.25%,上市前凈負債率突擊改善有所下降。但中梁控股的短期債務占比為50.23%,一年到期的債務占比相對較大,盡管賬面資金足夠覆蓋短期債務,但近幾年快速突進是的公司現金流狀況堪憂。

  經營現金流是融資回款之外的另一大資金來源,2016年來,中梁的經營現金流多數為大幅超越凈利潤地流出的狀態,而籌資現金流為流入的狀態。

  

  關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

  改革開放41年來,中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展,人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來,我國居民的居住條件得到了顯著的改善,根據國家統計局數據顯示,我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此,在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中,在以中梁控股、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里,在深化改革開放的紅利下,市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

  進入社會主義新時代,房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代,市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢,尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下,融資端明顯趨緊,而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

  因此,在行業整合之際,深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果,反應的是:借款人償還債務能力的強弱,違約風險的高低,而房地產公司作為高杠桿經營的典型,從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求,因此對于資產負債率動輒超過80%,凈負債率又差異較大的房企來說,測評其主體信用顯得更為專業。目前,在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家,新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商,并站在融資端的角度,對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析,并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

  

  責任編輯:李勇飛

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