龍光地產激進拿地后成本攀升 高盈利能否持續

龍光房地產是廣東房地產公司中獨一無二的實體

2018年銷售額達到718億元。盡管它在凱利榜單上排在第30位之外,但其核心利潤率達到17.3%,領先業界。 在過去的八年里,龍光房地產的凈資產收益率穩定在20%以上,這在房地產龍頭企業中是罕見的。

龍光房地產保持超高盈利能力的關鍵:極低的儲土成本 在大灣區核心城市的低地價時期,公司囤積了大量土地。隨著房價的上漲,這些低成本的土地儲備成了公司利潤的來源。 2012年上市前,龍光房地產的銷售建筑面積成本為每平方米995元,僅占當前每平方米銷售價格的13.7%。

隨著地價的上漲,公司的目標是“舊變”,以此作為低價獲得土地的一種方式。 自2017年以來,龍光房地產通過舊的改革或并購獲得了大量土地儲備。

然而,隨著“住房無投機”時代的到來,低價等待價格上漲賺取高額利潤的舊模式已經終結。 隨著土壤儲存成本的增加,龍光房地產能否繼續保持相對較高的盈利能力?

龍光地產高盈利的秘訣:低價土地+舊變

龍光地產于1996年在汕頭成立,五年內占據汕頭三分之一以上的市場份額,成為汕頭地產的領導者 2003年,公司走出汕頭,進入廣州、佛山、中山等地,將其商務中心遷至大灣區。 他于2013年進入香港證券交易所,隨后進入快速發展階段。

截至2018年,龍光房地產銷售額為718億元,2019年業績目標為850億元,離銷售額1000億元只有一步之遙。

然而,真正給這個行業留下深刻印象的不是龍光房地產的銷售,而是它的盈利能力。 自2011年以來,龍光房地產的凈資產收益率一直保持在20%以上,甚至萬科也沒有達到這一水平。

在福盤龍廣地產崛起的道路上,唯一的出路就是“扭轉循環”,“通過老改造項目低價獲得土地” 龍光房地產很早就進入大灣區,當行業處于低谷時,它儲備了大量的土地。

根據任澤平的《房地產周期》,從2010年開始,國內房地產市場將分兩年進行:

1。2010年將加強調控,2010年至2011年房地產市場將略有降溫;

2。從2012年恢復到2013年;

3。房地產投資拐點出現在2014年;

4。從2015年到2016年,第一條和第二條線路飛速發展,然后新的控制措施開始實施。

這與全國平均土地交易價格趨勢基本一致

(資料來源:國家統計局網站)

新浪財經上市公司研究所編制了龍光房地產自2010年以來的新土壤庫。可以看出:

1。2012-2014年調整期內,龍光地產新增土壤儲量持續增加,2014年達到峰值;

2。在2015年和2016年的兩年里,當第一條和第二條線路開始激增時,土壤儲量的增加開始下降。

3。從2017年開始,該公司的新土壤儲存量又開始大幅增加。

(數據源:公司公告、財務報表)

總的來說,龍光房地產在地面上確實具有“逆周期”性,這是其能夠保持土地成本優勢的原因之一。

在早期,土地收購的成本非常低。例如,2007年惠州龍光項目中標時,每平方米價格僅為300元 招股說明書披露了該公司低成本收購土地的秘密:選擇周邊道路、學校和商業區等基礎設施尚未完全開發的地區,然后以有競爭力的價格購買幾塊土地。

2010年、2011年、2012年和2013年上半年,龍光房地產的銷售建筑面積成本分別為每平方米1075元、1006元、995元和1117元,分別占當前每平方米銷售價格的19.8%、16.5%、13.7%和16.3%

(資料來源:公司公告、財務報表)

2013年至2018年,在房價上漲的背景下,龍光房地產的土地儲備總成本保持在較低水平,從1045元上升至3985元。尤其是2016年后,平均銷售價格上漲了84%,而土地總倉儲成本僅上漲了18%。這對2016年后大規模征地的龍光地產來說似乎是不可思議的

事實上,從2013年到2016年,龍光房地產通過拍賣從公開市場上獲取土地的實際成本大幅上升,從2013年的3824元上升到2016年的1600元,甚至高于當年的平均售價。

在土地價格上漲的背景下,公司保持低土地儲存成本的另一種方法是通過并購和土地復墾。

除了每年通過拍賣從公開市場上獲得土地外,龍光房地產還通過其他方式獲得了很大一部分土地。 2017年,據披露,截至年底,公司土地儲備總建筑面積為2743.05萬平方米,其中1731.3萬平方米(63%)通過招標拍賣方式購買。 這也意味著該公司通過并購和舊改革購買的土地占當時土地儲備的近40%。

根據安森國際的計算,截至今年上半年,龍光房地產總建筑面積為1877萬平方米的舊改性建筑(待正式入土權確認),占總儲土量的52%,舊改性商品價值約為3250億元。 舊改革在上半年貢獻了18億元的核心利潤,占公司核心利潤的近40%。 但是,由于老項目資金量大、周期長,土地成本相對較低,從而提高了項目的利潤率和公司的整體盈利能力。

龍光房地產的舊改造項目主要位于大灣區,舊廠房改造約占60%,舊村莊改造約占40% 今后,舊城改造工程改造后的土壤蓄水是一個重要的觀測點。

上半年土地儲備總成本快速上升,價格下跌

值得注意的是,由于過去兩年積極的土地收購,公司的土地儲備總成本正在上升

今年6月24日,龍光地產以65.85億元的最高限價,相當于每平方米64,900元的底價,贏得了深圳紅山地塊的“土地之王”稱號。 6.49萬元的價格幾乎趕上了周邊地區的二手房價格。

在此之前,龍光房地產還多次競標核心城市的土地之王。 例如,2014年,同樣在深圳,龍光地產以25,000元的底價贏得九龍溪地塊,創下土地王的新紀錄。 當時,周圍的二手房價格也在25,000-30,000元之間。 該項目將于2016年開工,價格將達到每平方米7萬元。

龍光地產于2015年以元的底價贏得龍華新區紅山地塊,成為新的土地王。 此后,地價的上漲也使龍光房地產受益。

一般來說,在過去十年房價上漲的趨勢下,贏得高價土地的女王仍然可以賺很多錢。 據統計,龍光房地產目前還沒有遭受任何損失。 然而,在目前的情況下,高價的地球之王是否能復制過去的經驗仍是個疑問。

數據顯示,公司通過招標和拍賣分別于2017年和2018年收購了570萬平方米和747萬平方米的土地。 2019年上半年,該數字為466.3萬平方米,同比增長56%。

從公司的財務報告中可以看出,土地總儲存成本正在迅速上升。 從2017年到今年上半年,公司土地儲備總成本分別為3231元、3985元和4304元,增長33% 公司在此期間的平均售價分別為人民幣、人民幣和人民幣,與去年相比,上半年有所下降。

房價進入調整階段后,上漲的成本侵蝕了公司的利潤。 今年,公司毛利率和凈銷售利率分別為34.76%和19.56%,同比下降2.27%和4.24%。與2017年同期相比,分別下降了4.72%和10%。

得益于大量低成本的土地儲備,龍光房地產的核心利潤率近年來一直保持在17%左右。隨著房地產行業調整期的到來,房價不太可能像過去那樣快速上漲。高價收購土地和囤積土地的模式將來會有效嗎?

責任編輯:公司觀察

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