房貸猛增近2.8萬億 規模繼續快速膨脹

中國人民銀行8月份發布的兩份數據顯示,上半年個人住房貸款大幅增加2.3萬億元后,7月份家庭中長期貸款增加4773億元,住房貸款規模繼續快速擴大。

記者最近發現,熱門城市的房價仍有望保持高位。 在銀行看來,抵押貸款仍然是高質量的資產,10%的抵押貸款是常見的。 在這種背景下,能否通過更頻繁地重啟“限購”和“限貸”措施來抑制高杠桿下房地產資產的風險?

住房貸款被銀行視為優質資產。

根據國家統計局近日發布的《2016年7月70個大中城市住宅銷售價格變化》,雖然年初以來熱門城市房價上漲趨勢較上月有所放緩,但總體形勢仍“高燒不退” 在這些熱門城市,貸款買房已成為貧困者和投資者的首選。 中國人民銀行公布的

《2016年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示,今年上半年個人住房貸款增加了2.3萬億元,比去年同期增加了1.2萬億元。6月底,中國經濟增長率達到32.2%,月度增速創下新高。 記者從北京和上海監管機構了解到,今年上半年,北京和上海的個人住房貸款增加了3000多億元。

至于住房貸款大幅增長的原因,央行的分析認為,這主要是由于上半年商品房銷售的高增長率,推動了個人住房貸款的快速增長。 上半年,全國商品房銷售同比增長42.1%,同比增長32.1個百分點。

針對本報記者的調查,熱點城市的許多銀行發現,面對購房者增加購房杠桿的需求,熱點城市的銀行基本上“按訂單接受一切”。 特別是一些中小銀行,對于那些購買第一套住房并遵守相關優惠政策的人,仍然可以享受10%的按揭貸款折扣。

業內人士表示,在上一輪房地產監管中,銀行抵押貸款利率下限受到監管限制,尤其是對推高房價的投資者而言。 然而,在今年大多數熱門城市房價飆升的情況下,抵押貸款優惠仍在大面積存在。

Rong360和其他市場機構的不完全統計數據顯示,全國500多家銀行中,近40%的銀行提供10%的住房貸款折扣。 該行對此次抵押貸款相當樂觀,不僅將其視為優質資產,還表示將繼續給予優先支持。

據記者統計,平安銀行、招商銀行、浦東發展銀行2016年年中的報紙顯示,個人住房貸款質量確實是所有貸款中最高的。 今年上半年,招商銀行和浦東發展銀行分別發放個人住房貸款6148億元和3379億元,不良貸款率分別為0.41%和0.45%,是所有貸款中最低的。

購房者想盡一切辦法增加杠桿

個人貸款的規模已經飆升,不僅就其自身的擴張而言,而且就貸款的增長率和規模而言,與其他部門的貸款相比也是如此。

中國人民銀行近日公布的7月份金融統計數據顯示,今年7月份人民幣貸款增加4636億元,其中家庭中長期貸款增加4773億元,非金融企業和代表企業貸款的政府機構貸款甚至減少26億元。 “銀行貸款增量全部由住宅貸款占用 上海新金融研究所的學術成員李迅雷說

記者在采訪中發現,隨著貸款規模的增加和銀行仍然大量放貸,許多購房者正試圖增加杠桿并用盡貸款政策。

這種情況從去年開始在熱門城市蔓延。 中國人民銀行深圳市中心支行的數據顯示,2015年深圳新增個人住房貸款同比增長2.1倍,平均貸款價值比高達6.5%,與幾乎最大限度利用杠桿的最高貸款價值比僅相差5個百分點

根據深圳鏈家研究所近日發布的《2016年上半年深圳樓市大數據》,2016年上半年深圳二手房平均總價格為378萬元,貸款購房比例為93.7%,比2015年高2.5個百分點,比2011年高11個百分點。

許多金融機構和經濟學家認為,他們應該警惕居民傾向于購買杠桿更高的房屋的風險。

CICC的一份研究報告稱,中國整體抵押貸款杠桿率和全民承受能力并未超出合理范圍,但目前抵押貸款存量31%的同比增長確實高于長期可持續水平,這并非沒有隱憂。

然而,經濟學家巴曙松提出的幾組比較數據也表明了住房貸款急劇增加的風險因素。 首先,中國住宅部門的杠桿率(家庭債務與國內生產總值的比率)從2008年的不到20%迅速上升至2015年的39.5%,而這一數字估計在2016年超過43% 每一輪房價上漲都伴隨著居民杠桿率的不斷提高。 雖然目前這一水平低于發達國家,但已經高于一些發展水平與我國相似的發展中國家。

二是我國住房貸款與銷售的比例,即2015年銷售的住房貸款與同期住房銷售規模的比例為43%。 從國際經驗來看,美國房地產市場經歷了次貸危機,2007年新貸款與銷售的比率接近50% 因此,中國目前在這一數據上處于高水平。

貸款限制和購買限制政策在江湖上重現。

記者發現,以合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢為代表的核心二線城市,以及以廣東惠州、江蘇無錫為代表的三線城市,近期“每日光盤”、“排隊買房”甚至銷售購房資格等非理性購買行為屢見不鮮。

在此背景下,合肥、南京、蘇州等二線城市率先收緊政策,重啟貸款限制、購房限制等“殺手”政策,遏制房價過度上漲。

在貸款限制方面,蘇州《房地產市場新政》規定,如果一個居民家庭擁有一套住房,而相應的購房貸款沒有結清,再申請商業貸款購房,最低首付款比例將從40%調整到50%;如果一個居民家庭有兩個或兩個以上的住房單元,而購房貸款沒有結清,它將繼續停止發放" 3 "或更多的住房貸款。

但是,南京市的新政策規定,已結算一套住房及相應購房貸款的最低首付比例應調整至不低于35%。有1套住房且未償還相應購房貸款的家庭最低首付款比例不得低于50% 在合肥的貸款限制政策中,即使一個人名下沒有房子,如果他沒有還清抵押貸款,他可能會被銀行拒絕。

“一旦貸款限制政策實施,即使你在南京或合肥沒有房子,但你在其他城市有房子,而且還沒有償還貸款,在貸款限制城市申請貸款買房可能會有困難。 易居研究所智庫中心研究主任嚴躍進表示:“盡管銀行貸款利率是市場化的,但政府的貸款限制政策將提高購買門檻,進一步降低購買杠桿。” "

在購買限制方面,蘇州規定非居民家庭必須提供付款證明或社會保障證明才能在蘇州購買第二套住房。

同策咨詢研究部主任張宏偉預測,地方政府可以通過“提高首付、降低杠桿”來限制投資者、冷卻火熱的房地產市場 同時,要從房地產開發企業的資金渠道入手,疏通和阻塞相結合,逐步降低杠桿率,從而防止房地產泡沫的出現,尤其是防范金融風險。

對此,業內人士指出,貸款限制政策和購房限制政策在最近一輪房地產調控中發揮了關鍵作用。 然而,與前一輪調控相比,貸款和購房限制政策仍只在一些“過熱”城市實施。這種“定點”和“定向”調控方式,必將抑制住房貸款需求的飆升,尤其是房地產投機背后的住房貸款需求,同時平衡和抑制資產泡沫與房地產清倉之間的關系。

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